Uno degli aspetti più delicati da affrontare prima di procedere ad un acquisto in sede di asta giudiziaria è verificare lo stato occupativo l’immobile. La documentazione dalla quale si desume il predetto stato, è la perizia predisposta dal C.T.U. nominato dal Tribunale, la quale deve essere esaminata con molta attenzione o sottoposta ad un professionista esperto del settore, che possa, previo studio, consigliare l’eventuale acquisto. Cosa succede se l’immobile oggetto di vendita forzata è stato assegnato con provvedimento del Giudice al coniuge del debitore esecutato,affidatario dei figli minori? E’ opponibile il diritto di abitazione al terzo acquirente? Ovvero all’aggiudicatario? La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 20/04/2017, n.7776, che si è discostata dagli orientamenti precedenti. La fattispecie ha riguardato un caso molto frequente: La Banca aveva concesso un finanziamento garantito dall’iscrizione di un’ ipoteca volontaria sull’immobile di due coniugi.In seguito alla loro separazione l’immobile veniva assegnato con provvedimento del Giudice al coniuge affidatario dei figli minori, il quale si impegnava ad accollarsi il pagamento delle rate residue del mutuo. Dinnanzi all’inadempimento del coniuge mutuatario, la Banca procedeva legittimamente al pignoramento ed alla successiva vendita forzata dell’immobile ipotecato. La Corte di Cassazione ha ritenuto fondate le ragioni dell’Istituto di Credito che aveva iscritto nei Registri Immobiliari presso la Conservatoria, l’ipoteca in data precedente alla trascrizione del diritto di abitazione. L’immobile può essere venduto liberamente e il provedimento di assegnazione che consentiva al coniuge il diritto di abitare la casa famigliare, non è opponibile al terzo acquirente. L’assegnazione della casa coniugale costituisce un diritto personale di godimento ma non è per l’effetto assimilabile ad un diritto reale. Con la conseguenza che il bene immobile oggetto della assegnazione stabilita con provvedimento giudiziale ben può essere venduto ed essere quindi oggetto di espropriazione immobiliare. Il diritto di abitazione può essere costituito per provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale in caso di scioglimento del matrimonio ovvero costituito mortis causa dal coniuge superstite od ancora per costituzione di un contratto validamente trascritto. Esso non è opponibile e quindi non può essere fatto valere nei confronti del o dei creditori che vantano un diritto di credito garantito da una iscrizione ipotecaria antecedente alla trascrizione del predetto diritto. La vendita non è ostacolata dalla presenza di un tale vincolo e l’aggiudicatario acquisterà la piena proprietà sull’immobile oggetto di vendita forzata.
